仲量聯(lián)行發(fā)布《激發(fā)綠色潛力，發(fā)掘價值回報——綠色金融與地產白皮書》

  隨著中國經濟進入平穩(wěn)增長、注重質量和效率的新時代，金融與地產兩大支柱產業(yè)的發(fā)展模式也面臨轉變。近年來，源自西方的“綠色金融”和“ESG責任投資”概念已經逐步被中國金融機構和房地產開發(fā)商接受并納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中。可以預見，在未來幾年內，綠色金融在中國將迎來快速增長。

  “在政策與資本的雙重驅動下，中國綠色金融與綠色建筑的發(fā)展與投資潛力已經成為市場矚目的焦點。”仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務部高級董事甘啟善表示：“正如我們最新發(fā)布的《激發(fā)綠色潛力，發(fā)掘價值回報》白皮書所指出的那樣，無論是開發(fā)商、投資者，還是專業(yè)服務機構，都應當把握時代機遇，積極擁抱綠色、智能、創(chuàng)新的理念，才能在21世紀持續(xù)成為房地產行業(yè)的領跑者。”

  綠色金融與綠色建筑正加速融合

  隨著可持續(xù)發(fā)展日益成為共識，綠色金融也逐漸成為了全球金融機構和監(jiān)管部門的發(fā)展關鍵詞。在全球范圍內，無論是政策指引還是投資規(guī)模，金融機構和監(jiān)管部門都在向綠色金融傾斜。在國內，綠色金融亦被納入《“十三五”規(guī)劃綱要》并已取得飛躍式的發(fā)展。自2012年引入綠色信貸以來，中國已經建立了價值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規(guī)模已經占到貸款總額的近10%。2018年，符合國際綠色債券定義的中國綠債發(fā)行額達到2103億人民幣，占全球發(fā)行量的18%，中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發(fā)行國。

  與此同時，白皮書指出，中國商業(yè)地產保持穩(wěn)健，增值型物業(yè)投資策略逐漸成為市場主流——采用節(jié)能、經濟、環(huán)保和資源高效利用等方式所打造的綠色建筑，也因其增值效益開始受到機構投資者的關注和青睞。仲量聯(lián)行認為，政策和投資需求引導下，綠色建筑巨大的潛在增量將使市場迎來更多的優(yōu)質資產，而綠色債券的利率和超額認購率較傳統(tǒng)融資渠道優(yōu)勢明顯，因此綠色金融與綠色建筑在未來將進一步融合，推動中國商業(yè)地產市場進入綠色投資時代。

  量化綠色資產投資回報勢在必行

  針對房地產投資者投資于綠色資產的決策要素、驅動因素和回報預期，仲量聯(lián)行聯(lián)合全球房地產ESG績效評估機構“全球房地產可持續(xù)性指標(GRESB)”向超過60家來自房地產開發(fā)商、地產投資基金、獨立資深投資者發(fā)起調查研究，并在白皮書中公布調研結果，旨在全面解析中國綠色地產的投資前景。

  在調查中絕大部分的受訪者認為綠色建筑認證與評級為優(yōu)質資產提供了投資“標簽”和保證，因此成為考慮投資的先決因素；與傳統(tǒng)資產相同的是，財務回報依然是綠色投資的主要驅動因素，綠色理念的執(zhí)行亦須符合市場化的經濟效益；大約85%的受訪者認為綠色資產具備更大的升值潛力，平均持有期為9.7年，遠遠超過市場上大部分投資基金4至6年的持有期。同時相較非綠色資產，接近70%的受訪者認為綠色資產可達到更高的內部回報率(IRR)，其中有接近一半的受訪者預期IRR的提升有望達到5%左右，也因此對綠色資產表現出更大的關注度和偏好。

  然而，目前市場上還暫未出現大規(guī)模的改造浪潮，只有25%的受訪者曾在過去五年進行過有關綠色資產的升級。對此，仲量聯(lián)行華東區(qū)物業(yè)與資產管理部總監(jiān)張啟威指出：“我們認為原因在于業(yè)主方和投資者在控制改造成本、優(yōu)化運營方式、達到能效目標和獲取升值收益等方面并無把握，因此缺乏行動力。”因此，相關專業(yè)服務機構有必要嘗試量化實質性投資回報，以期更好地彰顯綠色資產的價值，增強投資者信心。

  綠色認證帶來超額溢價與回報

  上述調研結果顯示，綠色建筑認證作為一種投資“標簽”，是投資者在做出決策時最為看重的標準。在眾多國內外認證體系中， LEED認證體系具有較強的行業(yè)影響力。在美國綠色建筑委員會(USGBC)的支持下，仲量聯(lián)行對北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發(fā)展區(qū)位相對成熟的辦公物業(yè)進行深入的數據分析后得出結論：擁有LEED認證的辦公樓在租金與資產成交價方面確實存在不同租金水平和售價溢價。

  在租金方面，截至2019年上半年，擁有LEED認證的辦公樓平均租金比非綠色認證的辦公樓高出6.1%-13.8%。在物業(yè)成交方面，全國范圍內核心商務區(qū)LEED辦公樓的平均交易單價遠高于非LEED項目，北、上、廣、深等一線城市的LEED認證項目更具有至少10%的售價溢價，其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價甚至超過租金溢價。

  如果將運營成本和改造成本納入考量，仲量聯(lián)行在經過測算評估發(fā)現：綠色建筑的內部收益率(IRR)比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%，與大部分投資者預期相符，盡管對IRR預期更高的部分投資者而言，上述研究結果不一定具有絕對的吸引力，不過甘啟善認為：“正面的IRR對投資回報稍低的項目仍有其戰(zhàn)略意義，投資者可透過綠色改造填補原先IRR上的缺口，從而推進有關項目，并且可通過更高效的資產管理和執(zhí)行能力進一步提升收益率。”

  當前，科技發(fā)展日新月異，房地產科技(PropTech)、未來辦公(Future of Work)等理念已經被越來越多的房地產從業(yè)者接受并付諸實踐。仲量聯(lián)行認為，綠色建筑、智能建筑將成為新的行業(yè)標準，需要圍繞綠色建筑構造可持續(xù)發(fā)展投資全周期管理體系，通過融合智能物業(yè)管理優(yōu)化運營系統(tǒng)，結合樓宇數據納入評估模型，以及鼓勵項目管理者在立項初期就以更高的綠色建筑認證級別為目標，利用這三大舉措助推中國商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展。