綠建即綠色建筑，在我們的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的頻率越來(lái)越高，不僅是做為一種政策要求，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把綠建的概念轉(zhuǎn)化成自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力

那綠色建筑到底是什么？會(huì)帶來(lái)哪些成本增量呢？

本文將詳細(xì)的給大家講解綠色建筑的知識(shí)以及帶來(lái)的成本增量

題綱

01 什么是綠色建筑

02 綠色建筑的內(nèi)涵

03 綠色建筑認(rèn)證體系

04 綠建成本增量分析

提起“綠色建筑”，你會(huì)想到什么？

是綠植環(huán)繞、屋頂?shù)纳G意，是建材使用木材先于磚瓦，還是人工智能、自動(dòng)感應(yīng)節(jié)能的新興科技？

近幾年來(lái)，“綠色建筑”好像悄然間成為了一個(gè)時(shí)髦的詞匯——這廂也許剛在新聞里聽(tīng)到城市政府“大力扶持綠色建筑、促進(jìn)低碳健康發(fā)展”，那廂可能就路遇某個(gè)寫字樓大堂里醒目的“LEED”認(rèn)證標(biāo)識(shí)。

1. 綠色建筑的發(fā)展

在現(xiàn)代建筑的范疇內(nèi)，最初對(duì)于所謂“綠色建筑”的探索旨在提升建筑效率、增加建筑舒適度。

自上世紀(jì)30年代起，鋼架、空調(diào)、反光玻璃等諸多新興技術(shù)的興起使得建筑以更為靈活的方式為用戶提供服務(wù)，且最大程度地滿足了人們對(duì)于建筑舒適度的追求。

1932年建成的洛克菲勒中心便安裝了活動(dòng)窗，并建成了空中花園，以提供優(yōu)質(zhì)的建筑用戶體驗(yàn)。這也可以視為綠建的萌芽。

真正推動(dòng)“綠色建筑”概念發(fā)展的是70年代的石油危機(jī)，其時(shí)石油價(jià)格飆升，人們猛然意識(shí)到節(jié)能建筑所能創(chuàng)造的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而經(jīng)濟(jì)價(jià)值總會(huì)是各種進(jìn)步的最強(qiáng)推動(dòng)力。

另外一個(gè)推動(dòng)力就是“氣候變化”，1993的《芝加哥宣言》，強(qiáng)調(diào)了建筑領(lǐng)域?qū)Νh(huán)境與社會(huì)應(yīng)有的關(guān)注。節(jié)能減排、水文處理、綠色材料，這些如今“綠色建筑”的核心多是為實(shí)現(xiàn)這環(huán)境價(jià)值而設(shè)的。

總的來(lái)說(shuō)，“綠色建筑”概念的出現(xiàn)不是一蹴而就的，而是人們通過(guò)大量的實(shí)踐慢慢形成的，最大的助力是經(jīng)濟(jì)和環(huán)保

2. 綠建的概念

綠色建筑是“在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)省資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)，保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。”——中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50378)》

綠色建筑就是“高能效”、“低排放”的能源效益，而且很多開(kāi)發(fā)商也以“低碳減排”作為綠色建筑的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)

“綠色建筑”需要符合如下幾個(gè)特征：

1. 環(huán)境影響

綠色建筑一方面強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的契合，同時(shí)也要關(guān)注人文環(huán)境的便利

自然環(huán)境是指要確保建筑項(xiàng)目對(duì)于周遭環(huán)境、土地不會(huì)產(chǎn)生破壞，而人文環(huán)境則指對(duì)于土地資源的合理利用，以及相對(duì)周圍建筑環(huán)境的交通便利度。

2. 節(jié)能

一方面是采用綠色建筑材料、加強(qiáng)用水管理由此可以帶來(lái)環(huán)境收益

另一方面節(jié)能電器和能源管理則是會(huì)真真切切地減少了用電費(fèi)用，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益。

具體實(shí)施方法有空間整合設(shè)計(jì)、樓宇自控系統(tǒng)、可再生能源實(shí)踐、高能效電器使用等等。

3. 減排

建筑用水的先進(jìn)性主要表現(xiàn)在節(jié)水（減少用量）、提高用水效率和廢水處理與再生水三個(gè)方面。

一般室外用水即強(qiáng)調(diào)合理灌溉與室外景觀綠植的選擇，比如本地物種更具有適應(yīng)性、耗水量較低，而室內(nèi)則著眼潔具、家電等的選擇，突出其用水效率。歸根結(jié)底仍是探索如何最高效地合理利用水資源。

4. 建材選擇

建材選擇應(yīng)因地制宜地選擇高性能、環(huán)境友好的建材；

同時(shí)要考慮廢棄物的回收，講究合理的再利用以降低資源消耗。

5. 室內(nèi)環(huán)境

這里的室內(nèi)環(huán)境指的是人們?cè)诮ㄖ覂?nèi)所感受到的環(huán)境舒適度，包括通風(fēng)、照明、空氣質(zhì)量、溫度控制、聲學(xué)設(shè)計(jì)等。比起選址、能源、水等方面更多強(qiáng)調(diào)“對(duì)外”環(huán)境價(jià)值，對(duì)于室內(nèi)環(huán)境的關(guān)注則將重點(diǎn)放在了建筑的使用者身上，以新興科技和人文設(shè)計(jì)創(chuàng)造最佳的用戶體驗(yàn)，比如低揮發(fā)性材料，自然采光，或是熱舒適度設(shè)計(jì)。

以上幾個(gè)特征可概括為“四節(jié)一環(huán)保”：節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材以及環(huán)境保護(hù)。

目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的綠色建筑認(rèn)證體系有“美國(guó)綠色建筑認(rèn)證體系”（LEED）、“英國(guó)綠色建筑認(rèn)證體系”（BREEAM）以及“中國(guó)綠色建筑認(rèn)證評(píng)估體系”

1. 美國(guó)綠色建筑認(rèn)證體系（LEED）

LEED（Leadership in Energy and Environmental Design 能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒）是一個(gè)綠色建筑評(píng)價(jià)體系,由美國(guó)綠色建筑委員會(huì)建立并于2000年開(kāi)始推行。

宗旨：在設(shè)計(jì)中有效地減少環(huán)境和住戶的負(fù)面影響。

目的：規(guī)范一個(gè)完整、準(zhǔn)確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化。

LEED綠色建筑認(rèn)證分為四個(gè)級(jí)別，認(rèn)證級(jí)、銀級(jí)、金級(jí)和白金級(jí)

針對(duì)不同的建筑類型，LEED有不同的評(píng)估體系

國(guó)內(nèi)寫字樓做LEED認(rèn)證的較多，也是很多寫字樓彰顯品質(zhì)的手段之一

認(rèn)證實(shí)施流程為：

2. 英國(guó)綠色建筑認(rèn)證（BREEAM）

英國(guó)建筑研究院環(huán)境評(píng)估方法（英文名稱：BREEAM - Building Research Establishment Environmental Assessment Method）被稱為英國(guó)建筑研究院綠色建筑評(píng)估體系。始創(chuàng)于1990年的BREEAM是世界上第一個(gè)，也是全球最廣泛使用的綠色建筑評(píng)估方法之一

值得一提的是美國(guó)的LEED標(biāo)準(zhǔn)是在BREEAM的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的

3. 中國(guó)綠色建筑評(píng)估體系

3.1 綠色建筑的主要標(biāo)準(zhǔn)及文件

《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50378-2014）

《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則》

《綠色施工導(dǎo)則》

《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)實(shí)施細(xì)則（試行修訂）》

《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則補(bǔ)充說(shuō)明（規(guī)劃設(shè)計(jì)部分）》

《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則補(bǔ)充說(shuō)明（運(yùn)行使用部分）》

《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法》

3.2 綠色建筑認(rèn)證級(jí)別

目前國(guó)內(nèi)常用的認(rèn)證有“綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)”和“綠色建筑標(biāo)識(shí)”

以上標(biāo)識(shí)均分為三級(jí)

一星級(jí) ★

二星級(jí) ★★

三星級(jí) ★★★

3.3 評(píng)價(jià)體系

3.3.1 住宅

劃分綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)等級(jí)的項(xiàng)數(shù)要求

劃分綠色建筑標(biāo)識(shí)等級(jí)的項(xiàng)數(shù)要求

一星級(jí)技術(shù)體系：

二星級(jí)技術(shù)體系：

三星級(jí)技術(shù)體系：

3.3.2 公建

劃分綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)等級(jí)的項(xiàng)數(shù)要求

劃分綠色建筑標(biāo)識(shí)等級(jí)的項(xiàng)數(shù)要求

一星級(jí)技術(shù)體系：

二星級(jí)技術(shù)體系：

三星級(jí)技術(shù)體系：

3.4 定級(jí)方法

《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2014）的評(píng)價(jià)方法定位逐條評(píng)分后分別計(jì)算各類指標(biāo)得分和加分項(xiàng)附加得分、然后對(duì)各類指標(biāo)得分加權(quán)求和并累加上附加得分計(jì)算出總得分。

等級(jí)劃分則采用“三重控制”的方式：

首先仍與原《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2006）一致，保持一定數(shù)量的控制項(xiàng)，做為綠色建筑的基本要求

其次每類指標(biāo)設(shè)固定的最低得分要求

最后再依據(jù)總得分來(lái)具體分級(jí)

嚴(yán)格來(lái)講，上述“各類指標(biāo)得分”和“總得分”實(shí)際上都是“得分率”。因?yàn)榻ㄖ那闆r多樣，各類指標(biāo)下的評(píng)價(jià)條文不可能適用于所有的建筑，對(duì)某一棟具體的被評(píng)建筑，總有一些評(píng)價(jià)條文不能參評(píng)。因此，用“得分率”來(lái)衡量建筑實(shí)際達(dá)到的綠色程度更合理。

但是習(xí)慣上，“安分定級(jí)”更容易被理解和接受，《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2014）在“基本規(guī)定”章節(jié)中規(guī)定了一種折算的方法，避免了在字面上出現(xiàn)“得分率”，下表給出了一種分值計(jì)算示例：

3.5 申報(bào)流程

綠色建筑于國(guó)于民均應(yīng)大力推廣，但由此帶來(lái)的成本增加卻是客觀的存在，當(dāng)然，在談綠建成本增量的時(shí)候應(yīng)從建筑全周期的角度來(lái)審視，除了建造本身的成本變化外，還應(yīng)考慮后期運(yùn)營(yíng)、廢物再利用帶來(lái)的成本變化

1. 綠色建筑技術(shù)增量成本包含：

① 綠色建筑增加的技術(shù)措施（如可再生能源系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)） 

② 強(qiáng)化型技術(shù)措施（如強(qiáng)化保溫、高效風(fēng)機(jī)、高效光源等） 

③ 交互影響產(chǎn)生的成本增量（可能為正也可能為負(fù)，如圍護(hù)結(jié)構(gòu)強(qiáng)化保溫會(huì)減少空調(diào)負(fù)荷，從而減少空調(diào)設(shè)備的初投資）

綠色建筑技術(shù)增量成本=綠色建筑方案成本-基準(zhǔn)方案成本+交互成本

2. 綠色建筑技術(shù)措施增量成本

2.1 前期設(shè)計(jì)階段

增加的成本主要是前期費(fèi)用、咨詢成本和認(rèn)證成本

2.2 施工建設(shè)階段

增加的成本主要是：

節(jié)地：透水節(jié)地、場(chǎng)地改造、地下開(kāi)發(fā)

節(jié)能：維護(hù)、照明、可再生資源、遮陽(yáng)、節(jié)能設(shè)備

節(jié)水：非傳統(tǒng)水源、傳統(tǒng)器具、處理系統(tǒng)、節(jié)水灌溉

節(jié)材：綠色建材、廢材處理

室內(nèi)：隔聲維護(hù)、綠色設(shè)備

2.3 運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段

增加的成本主要是垃圾處理、綠地管理、智能化管理系統(tǒng)等

2.4 報(bào)廢、拆除階段

增加的成本主要是拆除施工，回收材料、設(shè)備等

3. 綠色建筑星級(jí)評(píng)定成本增量

4. 根據(jù)認(rèn)證等級(jí)增加的成本分析

不同等級(jí)對(duì)成本的影響會(huì)有不同，下表是通過(guò)分析大量項(xiàng)目得到的數(shù)據(jù)，僅作為參考

同時(shí)對(duì)綠色建筑措施對(duì)成本的影響進(jìn)行了分析，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)六大方面中增量最大的為節(jié)能、能源利用，其次為運(yùn)營(yíng)管理和室內(nèi)環(huán)境，最后依次為節(jié)水、接地、節(jié)材

通過(guò)對(duì)成本增量統(tǒng)計(jì)并結(jié)合客戶敏感度分析，得到下圖，也是我們?cè)谧鼍G色建筑措施時(shí)的選擇順序

在進(jìn)行措施選擇時(shí)遵循三個(gè)原則

① 優(yōu)先選擇顯性指標(biāo)

② 按照經(jīng)濟(jì)性高低排序

③ 按星級(jí)目標(biāo)定確定措施組合

綠色建筑是在全壽命期內(nèi)最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

綠色建筑劃分為基本級(jí)、一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)4個(gè)等級(jí)，建設(shè)綠色建筑會(huì)產(chǎn)生一定的增量成本，但綠色建筑不一定會(huì)大幅度增加成本，高星級(jí)也不一定需要投入高成本才能達(dá)到。

隨著“被動(dòng)技術(shù)優(yōu)先、主動(dòng)技術(shù)優(yōu)化”等綠色建筑理念的認(rèn)知不斷深入，許多增量成本低、地域適應(yīng)性好、技術(shù)體系成熟的綠色建筑技術(shù)逐漸被市場(chǎng)接受，使得綠色建筑增量成本呈下降不斷趨勢(shì)；加之國(guó)家及地方政府資金補(bǔ)貼，抵消了綠色建筑大部分的增量成本。

同時(shí)，除極個(gè)別綠色建筑項(xiàng)目外，一般綠色建筑項(xiàng)目在5~10年內(nèi)均能收回綠色技術(shù)所帶來(lái)的成本增量，經(jīng)濟(jì)效益明顯。

對(duì)于成本人來(lái)說(shuō)，綠建建筑增量成本控制一定要強(qiáng)優(yōu)化、早介入、不踩雷、算大帳、多總結(jié)

強(qiáng)優(yōu)化：選擇優(yōu)化能力強(qiáng)的咨詢公司提供優(yōu)選方案，控制增量成本，降低無(wú)效成本

早介入：咨詢公司及優(yōu)化公司在方案階段就介入

不踩雷：提早做綠色建筑可行性研究，避免做無(wú)用功

算大帳：不能僅考慮建造成本，而應(yīng)從項(xiàng)目全周期來(lái)算這筆帳

多總結(jié)：將低成本高通過(guò)率的節(jié)地和室內(nèi)環(huán)境類建筑技術(shù)作為首選，適當(dāng)選用新能源技術(shù)